想批宅基地咋就这么难？这省出台新规为农民揭晓答案！

【要点一：新申请宅基地的面积限制趋于严格】

政策到底支持农民申请多大面积的宅基地？以往各省的相关规定中多将宅基地的面积控制标准划定在300平方米以下。而山西省的最新《办法》中则进一步对此标准做了压缩，其第11条明确规定，村民新申请的宅基地面积每户不超过200平方米。由此可见，实践中那种动辄大几百平米甚至上千平米的“宅基地院落”不仅在当年很难具有合法性，未来也更加没有合法存在的可能性了。

而宅基地面积超标的结果将是“自愿有偿退出”“付费有偿使用”等改革举措，超出标准的部分若属未经登记下擅自占用，还可能面临村集体的收回集体土地使用权的决定直至民事诉讼。总之，宅基地面积不得随意超占，是和不可“一户多宅”相类似的硬杠杠，农民朋友们切不可心存侥幸轻易触碰。

【要点二：申请宅基地条件进一步趋于严格】

从山西省最新发布的《办法》中不难看出，新申请宅基地的条件将变得愈发严格。譬如对因村民结婚等原因分户的，新规要求“当前户内人均宅基地面积小于50平方米”时方可申请宅基地。当前户内人均宅基地面积达到或者超过50平方米的，一律不予批准宅基地。

咨询中较常遇到的情形是一户中的儿子成年后结婚想要申请宅基地建房，但其仅和父母在同一户籍内并共同居住，而父母已有的宅基地面积在200-250平方米之间。这种情况下，其“当前户内人均宅基地面积”已在50平方米以上，按照新规便不再符合新申请宅基地的条件。也就是说，并不是村民结婚没有独立住房，村里就要给新批地盖房子的。

对此前未与父母分户，自己名下也没有独立的宅基地院落的村民而言，婚后继续和父母同住将是十分正常的情形。再比如新规中对“一户多宅”的情形做了更加“扩大化”的解读。

一是明确要求“建新拆旧”，即申请另址新建住房，必须签订退出原有宅基地的协议。想建新但不同意拆旧的，不予批准宅基地。

二是对新将户籍迁入本集体的村民，要求其在原籍没有宅基地方可申请宅基地，不允许“两头占”。原籍的宅基地未退出时，在户籍迁入村不予批准宅基地。

三是村民若将已有的宅基地上房屋出租用于收取租金或者经营，不予批准新的宅基地。出售或者赠与也在其列。

综上可知，新规对“一户一宅”原则做最为严格的适用，请大家务必牢记，“一户一宅”绝非一户必有一宅，而是一户至多一宅，在无地可分时兼顾户有所居情形的原则。

【要点三：进一步明确、细化宅基地审批程序】

山西省最新《办法》中确立了如下宅基地申请审批程序：

1.农户向组级农村集体经济组织提出书面申请并提交相应材料，未设立组级组织的向村民小组申请，未设立村民小组的可直接向村级组织申请；

2.接收书面申请的集体经济组织在集体成员（代表）会议上讨论有关申请，确定拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等准确信息并进行不少于5个工作日的公示；

3.村级组织对经公示无异议的申请材料进行审查，重点审查其是否符合乡镇国土空间规划和村庄规划、风貌，是否征求了拟用地建房相邻权利人意见等；

4.乡镇街道审批。乡镇街道会同其下设的多个办公室就申请实地审查，联审后向农户发放宅基地批准书和乡村建设规划许可证；

5.乡镇街道经做好开工准备的农户申请进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定准确的建房位置；

6.农户建房完成后申请竣工验收，乡镇街道组织实地验收。对验收合格的出具验收意见表，农户凭此向不动产登记部门申请办理不动产登记。

在明律师为大家概括的上述6个大的步骤中，第4-6步即为宅基地审批领域的“三到场”。据此，合法的批地建房过程中乡镇街道人员至少需到场3次，农户必须取得乡村建设规划许可证并办理确权登记才算完全意义上的合法建房。咨询中大量农民的自建房都是在未到乡镇街道层级办理的情况下就盖起来了，往往未办理乡村建设规划许可证，那么其离今天意义上的违法建设仅仅是一步之遥，却离完全意义上的合法建筑相去甚远。

综上，在明律师最后要郑重提示广大农民朋友的是，都2024年了，绝不容许“未批先建”的情形出现。《办法》中亦明确，对历史遗留原因形成的“面积超标/一户多宅/未批先建/违规审批”等应分类认定，稳妥整改，不可搞“一刀切”强制拆除或者收回。

但“举轻以明重”，若是新增的上述违规情形，则难逃被乡镇街道认定为“增量违建”的后果，这意味着农户的房子恐在施工中就会被以“在施违建”为由责令停工并强制拆除，这绝不是大家占地建房所希望看到的。“未审批，不占地建房”应成为农村自建房的共识，这或许是各地出台的此类新规最重要的精神所在。（王小明/文）